¿Qué debo hacer antes de firmar el contrato? ¿Qué cautelas debo adoptar?

a) Comprobación directa de la situación física de la vivienda.
La comprobación física y directa por parte del futuro comprador es una actuación elemental de la que no debe prescindirse. Incluso es conveniente cuando se trata de una finca o vivienda de segunda mano realizar esta comprobación asistido de un profesional (arquitecto o aparejador). Aun realizando cuidadosamente esta comprobación existe la posibilidad (si bien poco frecuente) de la que vivienda presente “vicios ocultos”, es decir, defectos que produzcan daños a medio o largo plazo. En estos casos existe una responsabilidad del vendedor por tales vicios ocultos, responsabilidad que alcanza también al contratista durante los diez años siguientes a la construcción cuando dichos vicios provocasen la ruina del edificio y fuesen causados por defecto de la construcción (el plazo de exigencia de la indemnización correspondiente se amplia a quince años cuando la causa fuese el incumplimiento del contrato de arrendamiento de obra). Cuando el defecto no es atribuible a la construcción sino a la dirección técnica de la obra la petición de indemnización se ha de dirigir contra el arquitecto que intervino en la misma. La nueva Ley de edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre) exige que estos vicios o responsabilidad estén asegurados.

b) Comprobación documental de la situación jurídica de la vivienda.
El documento más importante para comprobar la situación jurídica de la vivienda es el certificado de titularidad y cargas del Registro de la Propiedad correspondiente. De este certificado debe resultar que la edificación a la que pertenece la vivienda está terminada, libre de cargas y limitaciones y que el vendedor es el verdadero propietario de la vivienda. En el caso de haber solicitado la certificación con varios días de anterioridad a la firma del contrato es conveniente que se solicite la certificación del Registrador con carácter de certificación con “información continuada”, en cuyo caso aquél le remitirá durante un plazo de treinta días naturales al domicilio señalado información sobre cualquier alteración producida sobre la finca (nuevas cargas o cambios de titularidad, si los hubiere). Con ello se obtiene una información inmediata a la fecha de la compraventa. En cualquier caso, el Notario que prepare la escritura del contrato, y salvo renuncia expresa del adquirente, solicitará de oficio por medio de telefax al Registrador información sobre la descripción, titularidad y cargas de la vivienda en el plazo de los diez días inmediatos a la firma de la escritura, en cuyo intervalo de tiempo el Registrador remitirá sin necesidad de nueva solicitud información sobre cualquier alteración o documento presentado relativo a la misma vivienda, eliminando con ello cualquier peligro de fraudes o dobles ventas.

También es conveniente realizar una comprobación documental de la situación fiscal de la vivienda mediante el recibo que acredite haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (la comúnmente llamada “contribución urbana”), así como la situación de los gastos de comunidad, mediante un certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el visto bueno del presidente, justificando que el vendedor está al corriente en el pago de los gastos de comunidad. De no ser así conviene exigir al vendedor que previamente a la firma del contrato se ponga al corriente en dichos pagos, o bien descontar su importe del precio de la venta, pues en ambos casos de tales deudas responde la propia vivienda, por lo que el comprador podrá ser obligado a su pago.