¿Cuándo y cómo debo pagar el precio?

El precio es la contraprestación que se paga al vendedor, y como tal es un requisito esencial de la compraventa. No debe satisfacerse íntegramente sin haber realizado previamente la comprobación documental antes indicada. En cuanto a la forma de pago hay que distinguir varias posibilidades:

a) El anticipo del pago mediante las arras o señal. Es frecuente que antes de firmar el contrato, mediando acuerdo sobre el precio, se pretenda dar fijeza inmediata al compromiso mediante el pago de una cantidad parcial del precio en concepto de “arras o señal”. En estos casos, en el supuesto de desistir del contrato el comprador, perderá tal cantidad, en tanto que si es el vendedor quien desiste está obligado a devolverla doblada.

b) Pago simultáneo o posterior a la firma del contrato. Hay que diferenciar tres supuestos: el pago del precio al contado, el precio aplazado y la subrogación en las cargas preexistentes:

· Pago al contado. Sólo en el caso de que la finca esté totalmente libre de cargas en el Registro (sin hipotecas, ni afecciones fiscales, ni embargos, etc), debe pagarse íntegramente el precio convenido al firmar el contrato, pues en caso de existir tales cargas debe descontarse su importe del precio. Incluso sólo es aconsejable ese pago íntegro cuando la firma del contrato se hace directamente en escritura pública, pues el comprador podrá gozar de una protección inmediata mediante la remisión telemática por parte del Notario al Registrador de la Propiedad de una comunicación de haber autorizado la escritura. Cuando se hace un pago parcial a cuenta del precio en los casos de “compra sobre plano”, es decir, cuando todavía el edificio no está construido, la Ley obliga al promotor a garantizar al comprador la devolución de tal cantidad en caso de incumplimiento del contrato, incluyendo los intereses legales, mediante un seguro, y sin perjuicio de las multas procedentes (que pueden llegar hasta el 25% de las cantidades que deben ser devueltas).

· Precio aplazado. En caso de que una parte del precio se aplace a pesar de no existir carga alguna, entonces es el vendedor el que debe adoptar determinadas cautelas. En particular resulta recomendable garantizar esa parte del precio cuyo pago se aplaza, bien mediante condición resolutoria (de forma que si el comprador no paga en el plazo acordado, la vivienda vuelve a ser de propiedad de vendedor), o bien mediante hipoteca, de forma que en caso de impago la finca se subasta para pagar al vendedor.

· Subrogación en las cargas preexistentes. Especialmente en el caso de que la vivienda vendida está hipotecada, puede ser útil la subrogación en esta carga preexistente. En estos casos, el vendedor verá disminuido el precio en el importe de la parte del préstamo hipotecario que esté pendiente de amortizar o devolver, en tanto que el comprador puede financiarse con cargo a esa misma hipoteca. En este caso es aconsejable pedir el consentimiento expreso del acreedor (Banco o Caja) a este cambio, pues en caso contrario el vendedor no se desvincula de la deuda y se puede encontrar con una reclamación en caso de que no pague el comprador. Ahora bien, en el caso de que se trate de una hipoteca que se encuentre en fase de ejecución judicial, es imprescindible extremar las cautelas por parte del comprador, siendo preferible exigir la liberación previa de la finca de tales procedimientos.


¿Qué ocurre con las cantidades pagadas, si ocurre cualquier cosa, como se que me las van a devolver?

Los promotores están obligados a garantizar la devolución de las cantidades anticipadas mas el interés legal mediante un seguro o un aval bancario, para el caso de que la construcción no se inicie o no se concluya en el plazo convenido o finalmente no se les conceda la cedula de habitabilidad. Normalmente se lo callan y no te dicen que se tiene derecho a ese aval, porque a ellos cada aval solicitado al banco para concederoslo a vosotros, les supone pagar una comisión al banco.

Este aval puede ser general para todos los compradores de la obra y para todas las cantidades que vayan entregando o individual. En cualquier caso es obligatorio y el promotor esta obligado a entregarlo sin que suponga un coste adicional. De esta forma usted garantiza poder recuperar su dinero en caso de que su vivienda no le pueda ser entregada por cualquier motivo.