Aqui podrás encontrar respuesta a las siguientes preguntas:

a) ¿Qué debo hacer despues de firmada la escritura de compraventa?

b) ¿Qué impuestos graban la compraventa de una vivienda?

c) ¿Qué sucede si después de comprada la vivienda la misma o el edificio en que se encuentra presenta vicios o defectos que no estaban a la vista? ¿ A quién reclamo los perjuicios?


a) ¿Qué debo hacer después de firmada la escritura de compraventa?Después de firmar la escritura pública se debe solicitar de inmediato su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción es voluntaria (la Ley no la impone obligatoriamente), pero es muy recomendable obtenerla para lograr el adecuado grado de seguridad jurídica y las garantías que antes explicamos.

Junto con nuestra solicitud debemos presentar copia auténtica de la escritura de compraventa en el Registro. Esta presentación puede hacerse directamente en el Registro competente por razón de la situación de la finca, o bien mediante telefax desde el Registro en cuya localidad se haya otorgado la escritura en casos de urgencia, o bien mediante una comunicación telemática remitida desde la Notaría en que se haya autorizado la escritura. Con ello se evita cualquier riesgo de fraude o doble venta durante el periodo de los cinco días con que cuenta el Notario para expedir la copia de la escritura.

b) ¿Qué impuestos gravan la compraventa de la vivienda ?
Para obtener la inscripción, además de pasar la calificación favorable del Registrador en su enjuiciamiento de legalidad del documento, debe realizarse el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la compraventa. Para determinar el importe de este tributo hay que distinguir entre compra a promotor (vivienda nueva) y compra a particular (segunda mano).

  • En el caso de compra a un promotor, la transmisión, como operación empresarial habitual, está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que debe pagar el comprador directamente al vendedor, el cual lo ha de ingresar posteriormente en la Hacienda Pública. El tipo general es del 7%. Si compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda, también pagará el IVA al mismo tipo. Si la compra por separado, pagará el tipo general de IVA al 16%.

    Además deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo del 0,5% (no obstante hay tipos distintos en algunas Comunidades Autónomas – País Vasco y Navarra -). La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través del Notario o de un gestor colegiado.

    En Canarias no existe el IVA, y el impuesto que se paga es el I.G.I.C., 4,5%, y el 0,5% de acto jurídico documentado.


  • En el caso de compra a un particular, es decir, cuando se trata de viviendas usadas o de segunda mano, deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo del 6% sobre el valor real de la adquisición (7% en Cataluña y Madrid), que en principio es el valor declarado en la escritura, sin perjuicio de las posibles comprobaciones de la Hacienda Pública. En caso de diferencias entre el valor declarado y el valor real, se giran liquidaciones complementarias, y eventualmente, para el caso de que la diferencia exceda ciertos porcentajes, se imponen sanciones que pueden llegar a ser graves. La liquidación de este impuesto se podrá realizar por las mismas vías antes señaladas.

c) ¿Qué sucede si después de comprada la vivienda la misma o el edificio en que se encuentra presenta vicios o defectos que no estaban a la vista? ¿ A quién reclamo los perjuicios?

Ya dijimos anteriormente que existe una responsabilidad por los vicios ocultos (llamada “obligación de saneamiento”) por parte del vendedor, así como del constructor y arquitecto que establece el Código civil durante un periodo de diez años. Recientemente este tema sido regulado en detalle por la Ley de la Edificación (que entrará en vigor el 6 de mayo del 2000), en la que se establece, además de la contractual, las siguientes responsabilidades de las personas que intervienen en el proceso de edificación frente a los propietarios afectados:
  • por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos en la cimentación, vigas, forjados o muros de carga, durante diez años;
  • por los daños materiales causados por vicios o defectos en aquellos elementos o instalaciones que afecten a la adecuada habitabilidad de la vivienda, durante tres años;
  • por los vicios o defectos que afecten a los elementos de terminación o acabado de las obras, durante un año.

En caso de que no se pudiera individualizar la causa del daño, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes que hayan intervenido. La reclamación la podremos presentar en el plazo de dos años a contar desde que se hubiesen producido los daños.
Además, la Ley para garantizar la efectividad del pago de la indemnización que en cada caso corresponda impone la obligación de contratar un seguro de daños materiales o seguro de caución a cargo del contratista en el primer caso y del promotor en el segundo y tercer caso, con un capital asegurado del 100 por ciento, 30 por ciento y 5 por ciento del coste final de la ejecución material de la obra, respectivamente, siendo el asegurado el propio promotor y los sucesivos compradores de las viviendas o locales. El cumplimiento de estas obligaciones de contratar el seguro de caución lo garantiza el Notario y el Registrador de la Propiedad que autoricen la escritura pública de obra nueva o la inscriban, pues antes de proceder a dicha autorización o inscripción controlarán que la obligación ha sido cumplida.