Búsqueda de mejores condiciones: Conceptos de Novación y Subrogación.

Es muy probable que las condiciones de tu hipoteca a día de hoy, y comparándolas con las condiciones de las hipotecas actuales, sean abusivas.
Si es asi, y se encuentra en ese caso, y conoce las ofertas de determinadas entidades financieras las cuales le ofrecen unos tipos de interés mucho más atractivos que, sin lugar a dudas, le permitirán ahorrarse una buena cantidad de dinero en lo relativo al pago de intereses puede intentar realizar una subrogación o una novación de condiciones:

Novación:
En un primer momento parece lógico contactar con nuestra entidad de crédito actual, es decir, el banco donde tenemos nuestra hipoteca, con el fin de solicitar una revisión de los tipos de interés de la misma. Esta revisión se denomina Novación, si bien hay que señalar que la entidad en cuestión no tiene obligación alguna de atender nuestra solicitud y valorará la misma en términos de vinculación y perfil del cliente (resulta obvio suponer que aquellos clientes que presenten una mayor vinculación con su entidad de crédito o mantengan importantes saldos tendrán más facilidad para ver mejoradas las condiciones de sus préstamos).

La novación del préstamo hipotecario es la solución más ventajosa ya que evitas quebraderos de cabeza de papeleos y los gastos son mínimos. De hecho, si se trata simplemente de reducir el interés fijo o de disminuir el diferencial del interés variable ni siquiera es imprescindible la escritura pública, bastando un simple escrito del Banco firmado por persona competente. Si la novación consiste en un cambio de tipo de interés al pasarse de fijo a variable, o viceversa, o por cambiarse el tipo de referencia es necesario el otorgamiento de una escritura de novación cuyos gastos son mínimos ya que los honorarios notariales no pasarán de quince mil pesetas y los registrales serán inferiores a cinco mil pesetas. Estos serán los únicos gastos, ya que no se paga ningún impuesto.

Subrogación:
Según el diccionario jurídico de la Editorial Comares, se puede definir subrogación como “la variación subjetiva de la relación obligatoria”. Es decir, cambian los sujetos de la relación hipotecaria pero no las obligaciones. O en otras palabras, Subrogación es el trámite por el cual cambiamos de entidad financiera nuestro préstamo hipotecario, con el fin de lograr una mejora en las condiciones económicas del mismo (tipo de interés), sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo.

Una subrogación te permite pues, en algunos casos:

  • Adquirir una vivienda con una hipoteca existente con un coste inferior a la contratación de una nueva hipoteca.
  • Mejorar las condiciones de tu hipoteca con otra entidad financiera.

La subrogación de un préstamo hipotecario implica un gran ahorro respecto a la apertura y formalización de una nueva hipoteca ya que no se pagan los actos jurídicos documentados(AJD) puesto que sólo se pagan una vez.

Peligro: sin embargo, debeis tener en cuenta que una constructora te puede vender un piso con la opción a subrogarte a su hipoteca(si han utilizado financiación hipotecaria para construir el edificio, ellos tienen un préstamo que dividen en trocitos y te ofrecen para que tú pagues su deuda). En este caso, te ahorras los Actos jurídicos docuemntados(AJD), que es mucho dinero, dependiendo de lo que pidas(te ahorras unos 3000€ para 150.000 €). SIN EMBARGO, existen “subrogaciones” que no son subrogaciones propiamente dichas, sino que te ofrecen una subrogación que en realidad es una intermediación con un banco, es decir, te llevan de la mano para que contrates una hipoteca con un banco determinado y AQUI NO TE AHORRAS LOS AJD.No confundais conceptos, aunque os digan que es una subrogación, preguntad quien paga los AJD.

Por ley, la subrogación sólo permite la variación de los tipos de interés de la operación, debiéndose respetar las restantes condiciones del préstamo en cuanto al capital pendiente de amortizar y el plazo de amortización restante.

Consejo: Una buena manera de conseguir una Novación, es ir a tu banco con las condiciones de subrogación que te ha ofrecido otro banco. Es muy posible que el banco ante la visible rotura de la cadena que os mantiene unidos(la hipoteca), vea tambien la pérdida de la domiciliación de tu nómina, la pérdida de otras posibles inversiones que puedas hacer en su banco con tu dinero, etc, etc, y es normal que te ofrezcan otras condiciones favorables.

(El procedimiento de Subrogación viene definido a través de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.)

Cuando comparemos las condiciones entre nuestra hipoteca actual y las condiciones de otras hipotecas, deberemos controlar todos los gastos posibles que son: Notaría, Gestoría, registro, y otros conceptos. Estos gastos nos los debe proporcionar el banco. 

Una vez seleccionada la entidad bancaria que se va a subrogar, ésta dirigirá un escrito a su antigua entidad a fin de que le sea certificado el saldo de su hipoteca. Este escrito irá acompañado de lo que denominamos como Oferta Vinculante, documento que recogerá las nuevas condiciones de tipo de interés que nos ofrece la nueva entidad. Una vez su antigua entidad financiera reciba el escrito junto con la Oferta Vinculante, procederá al estudio de la situación, pudiendo usted encontrarse ante las siguientes situaciones:

– Se pondrá en contacto con usted y tratará de persuadirle para que, igualando e incluso mejorando la oferta de la nueva entidad, mantenga su hipoteca con ellos.
– Que certifique el saldo pendiente y lo remita a la nueva entidad.
– Que no responda a este requerimiento.

En la primera situación, la decisión es suya y habrá logrado su cometido: mejorar las condiciones de su hipoteca.
Respecto a los otros dos casos, la solución es bien sencilla.. Si su banco certifica el saldo y lo remite a la nueva entidad, todo estará listo para que la nueva entidad financiera prepare los documentos y acuda junto con usted al Notario para la firma de la escritura de subrogación del préstamo.

En el caso de que su entidad no conteste, transcurridos veintidós días desde que se le entregó la solicitud de certificación de saldo, la operación se podrá firmar aún careciendo de respuesta ya que será el Notario el que efectúe el pago para la cancelación del saldo pendiente en la antigua entidad.