Archives for Guía sobre compraventa de viviendas

AYUDA AL CONSUMIDOR

Cómo va a ser el funcionamiento de la Comisión de cancelación anticipada a partir de septiembre del 2016

En el anteproyecto de Ley XX/2016, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (que podéis localizar aqui: ) se han incluido una serie de condiciones muy beneficiosas para los consumidores que tengan actualmente un préstamo hipotecario, o que lo vayan contratar a partir de ahora. En particular en el punto 4. del artículo 13 Reembolso hipotecario dice lo siguiente: 4. El prestamista no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial en los préstamos. No obstante, las partes podrán establecer contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista para alguno de los dos siguientes supuestos que serán excluyentes entre sí:  a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 0,25 por ciento del capital reembolsado anticipadamente;  b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 3 primeros años de vigencia del…
Continue Reading
Guía sobre compraventa de viviendas

Como ahorrar en el mantenimiento de ascensores en Comunidades

La Comisión Nacional de la Competencia basándose en su Informe sobre el mercado de mantenimiento de ascensores en España presenta la Guía "10 claves para ahorrar en el mantenimiento de su ascensor" para ayudar a los propietarios de inmuebles a mejorar las condiciones de contratación del mantenimiento de sus ascensores. En esta guía pone de relevancia ciertos aspectos y argucias que algunas compañías de mantenimiento de ascensores utilizan para evitar que cambies de contrato de mantenimiento. Un ascensor tiene dos gastos, el consumo de electricidad y el contrato de mantenimiento que incluye reparación de roturas, seguro, etc.; y el contrato de la línea de teléfono para que en caso de que el ascensor se pare con alguien dentro pueda comunicarse con la central de mantenimiento para que envíen a alguien a repararlo. Dependiendo de la Comunidad en donde se viva se puede tener como requisito la obligación de tener un contrato de mantenimiento con una empresa debidamente identificada para ello. A partir de aquí, vamos a destacar los aspectos más importantes de la guía: En primer lugar, en una vivienda nueva, no es necesario que el mantenimiento se contrate con la misma empresa que lo ha instalado. Lo que suele ocurrir es que el primer…
Continue Reading

d) ¿Qué debo hacer antes de firmar el contrato? ¿Qué cautelas debo adoptar?

¿Qué debo hacer antes de firmar el contrato? ¿Qué cautelas debo adoptar? a) Comprobación directa de la situación física de la comprobación física y directa por parte del futuro comprador es una actuación elemental de la que no debe prescindirse. Incluso es conveniente cuando se trata de una finca o vivienda de segunda mano realizar esta comprobación asistido de un profesional (arquitecto o aparejador). Aun realizando cuidadosamente esta comprobación existe la posibilidad (si bien poco frecuente) de la que vivienda presente "vicios ocultos", es decir, defectos que produzcan daños a medio o largo plazo. En estos casos existe una responsabilidad del vendedor por tales vicios ocultos, responsabilidad que alcanza también al contratista durante los diez años siguientes a la construcción cuando dichos vicios provocasen la ruina del edificio y fuesen causados por defecto de la construcción (el plazo de exigencia de la indemnización correspondiente se amplia a quince años cuando la causa fuese el incumplimiento del contrato de arrendamiento de obra). Cuando el defecto no es atribuible a la construcción sino a la dirección técnica de la obra la petición de indemnización se ha de dirigir contra el arquitecto que intervino en la misma. La nueva Ley de edificación (Ley…
Continue Reading

a) ¿Ante quién debo firmar el contrato?

¿Ante quién debo firmar el contrato? Un contrato de compraventa de una vivienda puede haberse, en virtud del principio de libertad de forma, bien en documento privado, bien en documento público, es decir, autorizado por Notario, pero el comprador tiene el derecho de exigir la forma pública (el Código civil dice que debe constar en escritura pública). Es muy conveniente hacer uso de este derecho pues sólo el contrato de compraventa que conste en escritura pública que, a su vez, se inscriba en el Registro de la Propiedad proporciona al comprador la seguridad jurídica de que no será atacado -demandado- en su propiedad (es decir, queda asegurado e invulnerable frente a reclamaciones o demandas por razón de vicios o defectos en la titularidad del vendedor o frente a la existencia de otros titulares no inscritos, o por razón de la existencia de deudas contraídas por el anterior propietario). Se trata de un sistema de seguridad jurídica "preventiva", es decir, que se anticipa al conflicto, evitando el pleito. Dado el gran desembolso económico que representa la compraventa de la propia vivienda, no se debe correr el menor riesgo en este terreno, y por ello el Estado consciente de ello ha puesto…
Continue Reading

b) ¿Cuándo y cómo debo pagar el precio?

¿Cuándo y cómo debo pagar el precio? El precio es la contraprestación que se paga al vendedor, y como tal es un requisito esencial de la compraventa. No debe satisfacerse íntegramente sin haber realizado previamente la comprobación documental antes indicada. En cuanto a la forma de pago hay que distinguir varias posibilidades: a) El anticipo del pago mediante las arras o señal. Es frecuente que antes de firmar el contrato, mediando acuerdo sobre el precio, se pretenda dar fijeza inmediata al compromiso mediante el pago de una cantidad parcial del precio en concepto de "arras o señal". En estos casos, en el supuesto de desistir del contrato el comprador, perderá tal cantidad, en tanto que si es el vendedor quien desiste está obligado a devolverla doblada. b) Pago simultáneo o posterior a la firma del contrato. Hay que diferenciar tres supuestos: el pago del precio al contado, el precio aplazado y la subrogación en las cargas preexistentes:· Pago al contado. Sólo en el caso de que la finca esté totalmente libre de cargas en el Registro (sin hipotecas, ni afecciones fiscales, ni embargos, etc), debe pagarse íntegramente el precio convenido al firmar el contrato, pues en caso de existir tales…
Continue Reading

c) ¿Cómo puedo financiar la compraventa? ¿Qué cantidad mínima debo tener ahorrada?

¿Cómo puedo financiar la compraventa si no dispongo de todo el dinero necesario para pagar al contado? ¿Qué cantidad mínima debo tener ahorrada antes de la compraventa ?La forma más ventajosa y económica de financiar la compra de la vivienda es acudiendo al préstamo hipotecario concedido por una entidad financiera y documentado en escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad. La hipoteca sólo se puede saber si existe por su inscripción. Este menor coste del préstamo hipotecario deriva del hecho de que la consecuencia más importante que se desprende de la constitución de la hipoteca es que en caso de incumplimiento de la obligación de devolver el préstamo en los plazos pactados, el Banco, Caja de Ahorros o la Entidad financiera acreedora puede, por medio de unos procedimientos judiciales abreviados (llamados judiciales sumario), o bien por ante notario, proceder a vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar con el precio obtenido lo que se le debe, quedando el sobrante a disposición de otros acreedores y, en su defecto, para el es el hecho de que el Banco o Caja de Ahorros dispongan de una garantía especialmente eficaz, como es la de la hipoteca del inmueble…
Continue Reading

d) ¿Queda limitado el propietario en sus facultades por el hecho de constituir la hipoteca?

¿Queda limitado el propietario en sus facultades por el hecho de constituir la hipoteca? El inmueble, salvo que se proceda a su venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo, volverlo a hipotecar (siempre que el importe de las dos hipotecas no rebase el valor del bien), y/o disfrutarlo por sí mismo. En caso de venta, el comprador descontará del precio pactado la parte del préstamo que todavía no esté devuelto (amortizado). En cuanto a los arrendamientos, en algunas ocasiones los Bancos exigen que no se arriende por debajo de una determinada renta anual. Esto es debido a que en caso de venta en subasta judicial en muchos casos la legislación reconoce al arrendatario el derecho a continuar en el arriendo, por lo que es lógico que se pacte un mínimo de renta para no perjudicar al comprador en la subasta.
Continue Reading

e) pros y contras del alquiler con opción a compra.

HOLA A TODOS, HE DECIDIDO PUBLICAR ESTE POST DEBIDO A QUE NO HE LOGRADO ENCONTRAR ALGÚN EJEMPLO PRACTICO,DIRECTO Y CLARO CON RESPECTO A LOS PROS Y CONTRAS DEL ALQUILER CON OPCION A COMPRA, HE ELABORADO UNO QUE ADEMÁS ES REAL. ME TOCA DIRECTAMENTE A MÍ. SOLTERO Y SIN HIJOS. 38 AÑOS. FIJO EN EMPRESA DESDE HACE 3. DISEÑADOR GRAFICO. SUELDO €. RESIDENTE EN CANARIAS (5%iva-IGIC EN LUGAR DEL 7%POR ESO HE PUESTO MUCHA ATENCIÓN Y HE QUERIDO SER HONESTO PARA AQUELLOS QUE ANDEN CON POCA PACIENCIA PARA HACER NUMEROS. SI ME EQUIVOCO EN ALGO POR FAVOR CORRIJANME. UNA PAREJA CON UNA HIPOTECA QUE LES ARDE EN LAS MANOS ME HAN OFRECIDO ALQUILER CON OPCION A COMPRA Y HE REALIZADO MIS NUMEROS SIN TENER DEMASIADOS CONOCIMIENTOS PERO HABIENDO LEÍDO LO BÁSICO EN CUANTO CONCIERNE AL TEMA. HE PARTIDO DE PONER YO EL PRECIO DE VENTA YA QUE PEDÍAN € Y COMO NO ES EPOCA PARA EXIGIR, PUES LES PENSABA OFRECER €. *LOS CALCULOS/GASTOS Y DEMÁS DE LA HIPOTECA LOS HE OBTENIDO DEL SIMULADOR DE LA CAIXA (Particulares > Préstamos e hipotecas > Simulación de hipoteca ) BUENO, EMPEZAMOS: PRECIO DE COMPRAVENTA: € SE ESTABLECE COMO MENSUALIDAD (+IPC ANUAL) : 425€ APARTE…
Continue Reading

a) ¿Qué información previa debo obtener para realizar una compra segura? ¿Quién debe dármela?

¿Qué información previa debo obtener para realizar una compra segura? ¿Quién debe proporcionarme esa información?1. Los promotores y vendedores habituales de viviendas están obligados legalmente a suministrar una serie de datos a los compradores quedando vinculados por su exigibilidad, a través de la publicidad que realizan, y ello es así aunque no figuren expresamente en el contrato (la publicidad obliga). En particular, los promotores deben tener a disposición del público una serie de datos y documentos relativos a: · El nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil;· Los planos de emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma, descripción de ésta, con expresión de superficie útil del edificio, de servicios y suministros, de zonas comunes y medidas de seguridad contra incendios, ; · Los datos del Registro de la Propiedad;· El seguro de daños y vicios ocultos previsto en la nueva Ley de Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre) (ver última pregunta de esta guía). · Copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas; · Los Estatutos de la Comunidad; · El precio total de venta y forma de pago; · Si se prevé subrogación…
Continue Reading

b) ¿A qué profesionales puedo acudir para que me asesoren sobre la compra?

¿ A qué profesionales puedo acudir para que me asesoren sobre la compra ? En la fase previa a la celebración del contrato - además del vendedor o promotor - también pueden intervenir, aunque no es obligatoria esta intervención, el Agente de la Propiedad Inmobiliaria, que nos ayuda a encontrar una vivienda adaptada a nuestras necesidades y posibilidades; el Gestor Administrativo colegiado, que colaborará en la obtención y tramitación de la documentación antes citada y en la posterior tramitación del documento de compraventa ya formalizado; el Abogado, cuya intervención es especialmente recomendable en los casos en que la compraventa haya de ser puesta en relación con el conjunto de las relaciones patrimoniales y familiares del comprador, o cuando la vivienda o finca que se pretende adquirir tenga especiales problemas desde el punto de vista urbanístico, fiscal; el Traductor o Intérprete-Jurado, cuando el comprador es extranjero y no conoce nuestro ítulo separado en materia de compraventa de bienes inmuebles requiere la mención de la intervención de Notarios y Registradores de la Propiedad. La seguridad en el tráfico jurídico-inmobiliario se basa en nuestro Ordenamiento sobre dos instituciones, la fe pública notarial y el Registro de la Propiedad. El Notario no sólo asesora…
Continue Reading

c) ¿Cómo se acredita la legalidad de la construcción de la vivienda?

¿Cómo se acredita la legalidad de la construcción de la vivienda?Es conveniente garantizarse antes de proceder a la compra de la vivienda de la legalidad de su construcción y del uso que como tal se le pretende dar. Estos dos extremos se acreditan mediante los siguientes documentos: Licencia de obras y certificación del técnico competente relativa a que la misma se ha acabado conforme al proyecto aprobado por el Ayuntamiento; Licencia de primera ocupación del edificio, que relacionada con su habitabilidad, acredita el cumplimiento de la normativa legal; Cédula de habitabilidad; Inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación (obra nueva), pues previamente el Registrador comprueba y califica la adecuación de la licencia de obra que se le debe aportar a su declaración formal y, a partir de la Ley de edificación, la acreditación de la existencia de los seguros impuestos por vicios o defectos de la construcció consecuencia, si el inmueble está inscrito, al visitarlo, sólo compruebe su habitabilidad. El Registrador ya habría exigido el resto o la información de las acciones emprendidas por el Ayuntamiento, declarando ilegal la obra.
Continue Reading

9. qué debes saber en la subasta de tu inmueble

En este artículo te vamos a detallar, para tu conocimiento, como empieza el largo y desagradable proceso de una subasta. Vamos a explicar las diferentes situaciones en la que se puede encontrar una persona a la que el banco le reclama su deuda a través de un proceso judicial. Es importante saber exactamente todos los pasos para poder afrontar el desenlace final que es el desahucio de tu casa. También informaremos de todas tus opciones en cada parte del proceso y como puedes reaccionar ante ellas. La subasta es una venta forzosa de tu casa por impago de deudas contraídas con acreedores. Tienes que saber que es la única forma que tiene el acreedor de poder cobrar su deuda entera, porque, digo yo, podrían intentar negociar contigo y que les pagues menos cuota y que cobren algo, pero muy pocos casos hemos conocido así, seria una buena forma de no ejecutar enseguida, al fin y al cabo creo que en estos momentos de crisis que estamos viviendo más vale cobrar algo que empezar un proceso que creo que no interesa a nadie, a ti porque pierdes tu casa y al acreedor porque se queda con un inmueble que hoy en…
Continue Reading

8. ¿Por qué me sube la cuota si el euribor baja? Conoce un poco mas cómo los bancos revisan la cuota

¿Por qué me sube la cuota si el euribor baja? Conoce un poco mas cómo los bancos revisan la cuota de tu La bajada del Euribor, índice de referencia de las mayoría de las hipotecas en España, no supone en muchos casos que se traduzca en la rebaja de la cuota mensual del préstamo. Todo depende de la fecha de revisión de la hipoteca. Puede suceder, como está ocurriendo en muchos casos, que baje el Euribor y en vez de bajadas haya subidas en el recibo del préstamo. La hipoteca se revisa en la fecha que estipule el contrato del titular, es decir, en la escritura de la misma. No se revisa con el Euribor del mes en curso, sino, habitualmente, con el de dos meses antes de la fecha. El Banco de España hace oficial los tipos de interés, en este caso el Euribor, entre el 1 y el 5 de cada mes. Antes era entre el 15 y el 20. Una vez que sabemos la tasa oficial del Euribor, se añade el diferencial acordado con el banco o caja, que está firmado en la escritura entre el titular y la entidad financiera. Si el Euribor publicado por el…
Continue Reading

7. como enterarse de cosas importantes sobre tu cooperativa, comunidad de vecinos, etc

Una forma de enterarse de cosas sobre tu vivienda en construcción, etc es crearte un foro donde poder compartir información todos los vecinos sobre la constructora, hipotecas, Os pasamos una Web Gestion de Comunidades de vecinos () que permite crear totalmente gratis una web de tu comunidad de vecinos y ademas ofrece los siguientes servicios, en principio 1. Recibir SMS por incidentes graves ocurridos 2. Recibir por email las actas, citaciones y similares 3. Foro + tablón online de uso exclusivo 4. Poner en venta o alquiler online 5. Listados de profesionales del hogar + opiniones 6. Formularios online 7. Fotos+información de cada casa, comunidad y área 8. Biblioteca digital + marco juridico + artículos 9. Listado de contactos + funcionamiento servicios 10. Comunicación digital para un futuro más sostenible
Continue Reading

6. Seguros de hogar

1) ¿Cómo valoro mi casa? Continente: La cantidad que debes asegurar es la que garantiza la reconstrucción de la casa en caso de un siniestro total, por ejemplo, una explosión o un incendio. No cuenta el terreno. El coste depende de la zona y la calidad de la construcción. Contenido: La listad e objetos que hay en el hogar. Muebles, ropa de cama y mesa, menaje, electrodomésticos, libros, discos, etc. Hay que calcular cuanto costaría todo eso en el momento de hacer el seguro, no cuando lo compraste, porque ese valor de reposición es le que pagara la compañía. 2) ¿Qué es la regla proporcional? Las compañías la aplican cuando el cliente ha asegurado sui casa por un valor menor del que debiera. En caso de siniestro, un incendio, por ejemplo, se reduce la indemnización en un porcentaje proporcional a la parte de la prima que el usuario ha dejado de pagar. 3) ¿Cómo se calcula el precio? La prima se calcula según el capital asegurado y también se valoran estos conceptos: - Tipo de vivienda. Cuesta más asegurar un chalet que un piso de las mismas dimensiones, y son más caros los pisos bajos y los altos que los…
Continue Reading
12