¿Ante quién debo firmar el contrato?
Un contrato de compraventa de una vivienda puede haberse, en virtud del principio de libertad de forma, bien en documento privado, bien en documento público, es decir, autorizado por Notario, pero el comprador tiene el derecho de exigir la forma pública (el Código civil dice que debe constar en escritura pública). Es muy conveniente hacer uso de este derecho pues sólo el contrato de compraventa que conste en escritura pública que, a su vez, se inscriba en el Registro de la Propiedad proporciona al comprador la seguridad jurídica de que no será atacado -demandado- en su propiedad (es decir, queda asegurado e invulnerable frente a reclamaciones o demandas por razón de vicios o defectos en la titularidad del vendedor o frente a la existencia de otros titulares no inscritos, o por razón de la existencia de deudas contraídas por el anterior propietario).

Se trata de un sistema de seguridad jurídica “preventiva”, es decir, que se anticipa al conflicto, evitando el pleito. Dado el gran desembolso económico que representa la compraventa de la propia vivienda, no se debe correr el menor riesgo en este terreno, y por ello el Estado consciente de ello ha puesto al servicio de esta finalidad a dos Cuerpos de profesionales de la más alta formación jurídica (Notarios y Registradores de la Propiedad), que responden de forma personal y directa, con su propio patrimonio, de posibles responsabilidades en caso de que por error en su actuación se produzca cualquier perjuicio al comprador.

El rigor de esta responsabilidad hace que la diligencia en el desempeño de sus funciones públicas por parte de estos profesionales sea muy elevada, y paralelamente muy reducidos los supuestos de error o negligencia.

Se trata de una actuación concurrente, ya que en nuestro sistema la escritura pública es requisito imprescindible para la inscripción en el Registro de la Propiedad. La exigencia de que esta Institución cuente con una altísima credibilidad obliga a excluir de su acceso a la misma los documentos privados, en los que no queda garantizada la legitimación de los contratantes, ni su capacidad para otorgar el contrato, ni queda aseverada de forma alguna la libertad y consciencia de la declaración de la voluntad de comprar y vender, ni la certeza de su fecha, y en que el consentimiento se ha formado sin el adecuado asesoramiento. Todos estos extremos se garantizan con la escritura pública. El Notario que intervenga en la escritura está obligado a realizar un asesoramiento neutral entre ambas partes y siempre al consumidor (parte más débil), a diferencia de la intervención del abogado, que actúa en defensa de los intereses de la parte que le ha contratado.

Finalmente la plena seguridad jurídico de la transmisión se obtiene con la inscripción en el Registro de la Propiedad, de la cual el Registrador eliminará los pactos nulos, abusivos y aquellos que tengan carácter personal (aquellos que sólo obligan a los contratantes, pero son ajenos a quienes en el futuro contraigan algún derecho sobre la finca). Particular importancia presenta la calificación por el Registrador de ciertas cláusulas como abusivas cuando son consideradas como tales por las normas sobre protección de consumidores. La protección del consumidor es automática. Está dentro de su función.

Algunas de las cláusulas abusivas más importantes son las siguientes:

  • Las que de cualquier forma autoricen al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato, o las que le exoneran de responsabilidad;
  • Las que impongan un incremento del precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador. Además, las reformas de obra deberán ser aprobadas expresamente por el comprador;
  • Las que comporten una repercusión de gastos que por ley corresponden al vendedor (por ejemplo, los gastos de formalización de la declaración de obra nueva y división horizontal);
  • El vendedor no puede obligarle a elegir el notario donde realizar la escritura pudiendo el comprador elegir notario;
  • Del mismo modo y para el caso de que se vaya a formalizar hipoteca el vendedor no puede obligarle a constituir una hipoteca con una entidad bancaria determinada y en caso de que usted quiera cambiar de banco el vendedor no puede cobrarle ni exigirle cantidad alguna, igual sucede para el caso de un cambio de notario;