Cómo va a ser el funcionamiento de la Comisión de cancelación anticipada a partir de septiembre del 2016
En el anteproyecto de Ley XX/2016, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (que podéis localizar aqui: http://www.tesoro.es/sites/default/files/leyes/pdf/sleg7880.pdf) se han incluido una serie de condiciones muy beneficiosas para los consumidores que tengan actualmente un préstamo hipotecario, o que lo vayan contratar a partir de ahora.
En particular en el punto 4. del artículo 13 Reembolso hipotecario dice lo siguiente:
4. El prestamista no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial en los préstamos. No obstante, las partes podrán establecer contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista para alguno de los dos siguientes supuestos que serán excluyentes entre sí:a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 0,25 por ciento del capital reembolsado anticipadamente;b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 0,5 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
Es decir, que para los prestamos hipotecarios vivos o los que se vayan a contratar a partir de ahora a partir del 6 año se podrá cancelar parcial o totalmente sin que ello conlleve una comisión por cancelación anticipada.
Hasta el tercer año(incluido), podrán cobrar una comisión del 0,5% como máximo y desde el cuarto año hasta el quinto(incluido), solo podrán cobrar un 0,25% cómo máximo. Estas comisiones, de cualquier modo, no podrán superar el importe de la pérdida financiera que pueda sufrir el prestamista.
Las pérdidas de los prestamistas a las que se refieren son realmente las ganancias futuras que han perdido, es decir:
Si se cancela un préstamo antes de la fecha de vencimiento inicialmente pactada, con ello se puede llegar a generar a la entidad una pérdida si se produce la cancelación en una coyuntura de bajada de tipos de interés. Ante una situación en la que el tipo de interés está más bajo de lo que tú tenías contratado en tu préstamo, si cancelas el préstamo, la prestatario le supone que las expectativas de ingresos periódicos por intereses para la entidad, así como unos flujos de capital también periódicos y hasta el vencimiento de la operación ya no son los mismos. Al estar los tipos de interés más bajos, el prestatario puede perder dinero porque caso de volver a prestar el importe reembolsado lo hará a un tipo de interés claramente inferior; para compensar esta pérdida(o no ganancia) se articula este mecanismo de compensación por riesgo de tipo de interés.
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